۱۳۹۶ سه شنبه ۳۱ مرداد
شماره‌های پیشین:
شماره ۲۹۳۱ - ۱۳۹۶ سه شنبه ۱۷ مرداد
تحليل وضعيت بازار
چرا مسكن راكد است

ويدا يارويسي : درحالی ‌که در اواخر سال 95 نشانه‌هایی از ایجاد رونق در بازار مسکن نمایان شده بود، آخرین آمار منتشره از سوی بانک مرکزی، نشان‌دهنده فراز و فرودهای پر ابهام  این بازار و نبود چشم‌انداز روشن برای سال 96 است که به نظر می‌رسد، باید مبنای حرکت محتاطانه خریداران و فروشندگان قرار گیرد. تیرماه امسال دور تازه رکود بازار مسکن ایران وارد پنجمین سال خود شد و از نظر تاریخى این یکى از عمیق‌ترین و طولانى ترین دوره‌هاى رکود بازار مسکن در طى دهه‌هاى گذشته است‌. بررسی تحولات بازار اجاره بهای مسکن در تیرماه سال ۱۳۹۶ حکایت از تغییر متناسب اجاره بها با نرخ تورم در این دوره دارد، به طوری‌که شاخص کرایه مسکن اجاره ای درشهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۱ درصد و ۹٫۳ درصد رشد نشان می‌دهد.
نشانه های این تداوم رکود عبارتند از :
    قیمت مسکن در تیرماه امسال در کرمانشاه ، بدون تغییر نسبت به خرداد در سطح حدود هر مترمربع
يك و نيم میلیون تومان ثابت ماند . متوسط قیمت مسکن در تیرماه امسال ، ۵ درصد نسبت به تیر سال گذشته افزایش نشان می دهد.    حجم معاملات همچنین در مقایسه با تیر ماه سال گذشته نیز افت ۲ درصدی را تجربه کرده است . این ها به معنای آن است : بازار ملک در ماه اول تابستان نتوانست وارد فاز رونق شود و در حال حاضر در شرایط رکود غیر تورمی هستیم .آن‌گونه که کارشناسان اقتصاد مسکن می‌گویند طی ماه‌های اخیر دو شوک بزرگ به بازار ساخت‌وساز وارد شده است. این دو شوک که تغییر ناگهانی مبنای محاسبه حق بیمه کارگران ساختمانی و مالیات ساخت‌وساز است، می‌تواند دو رویکرد نامطلوب بر ورود و ماندگاری سازندگان و افزایش قیمت نهایی ساخت‌وساز داشته باشد. «در دو سال اخیر شورای پول و اعتبار پرداخت تسهیلات تا سقف ۶۰ میلیون تومان را برای بانک‌های تجاری آزاد کرده و در ادامه نیز اختیارات دیگری به آنها داده است اما در مورد وام‌های رایج شبکه بانکی دو مورد خاص وجود دارد: تسهیلاتی که متقاضیان می‌توانند از محل خرید اوراق ممتاز از بازار بورس دریافت کنند و همچنین تسهیلاتی که از حدود سه سال گذشته در قالب صندوق پس‌انداز مسکن شرایط آن فراهم شده و در اختیار خریداران مسکن قرار می‌گیرد. البته این دو وام با یکدیگر تفاوت‌هایی دارند؛ از نحوه دریافت گرفته تا مدت انتظار و سود بازپرداخت. برای هر دوی این تسهیلات دو گروه تعریف می‌شوند: انفرادی و زوجین. سطح تسهیلات برای هر کدام از این گروه‌ها بسته به منطقه جغرافیایی که در آن زندگی می‌کنند، متفاوت است.
حاشیه سود ناشی از ورود به بازار
وقتى درباره رکود در بازار مسکن صحبت مى کنیم به این معنى است که تقریبا از تیرماه سال ١٣٩٢ تا کنون غیر از یک یا دو ماه در همه ماهها تورم نقطه به نقطه سالیانه قیمت مسکن از تورم نقطه به نقطه عمومى کشور کمتر بوده است‌.‌عمق رکود در ماههایی در طى ۴ سال اخیر به حدى بوده است که بازار مسکن تورم منفى را تجربه کرده و قیمت ها نه تنها به اندازه نرخ تورم عمومى یا بیشتر افزایش نیافته است که حتى کاهش قیمت هم داشته ایم.اگر حرفه ای تر به این بحث بپردازیم ،‌سرمایه گذاران این بخش به دو بخش سازندگان و خریداران ( به قصد سرمایه گذاری نه مصرف ) تقسیم می شود . آمارها نشان می دهد سازندگان مسکن در سال ۱۳۹۳ الی ۱۳۹۵ حاشیه سود سالانه ۱۷ الی ۲۷ درصد ( بسته به منطقه ساخت) را کسب کرده اند که نسبت به سال های ماقبل آن رقم بسیار ناچیزی است. خریداران ( به قصد سرمایه گذاری نه مصرف ) در طى این مدت بطور کلى زیان کرده ( نسبت به سپرده گذاری در بازار سپرده بانکی ) و به طور متوسط حاشیه سود سالانه ۳ الی ۸ را به دست آورده اند که رقم ۸ درصد عمدتاً برای واحدهای زیر ۸۰ متر بوده است.
عوامل ایجاد رکود از دید کارشناسان
۱- مازاد عرضه زیاد مسکن (بنابر گزارش‌ها گوناگون در تهران در حدود ۸۰۰ هزار واحد خالی وجود دارد )
۲- عامل نرخ سپرده بانکی که سود مناسبی را به سپرده گذاران داده و انگیزه سرمایه گذاری در بخش مسکن را کاهش می دهد. آمارهای بانک مرکزی نشان می دهد در بخش “ساختمان”، ارزش سرمایه گذاری بخش خصوصی ساختمان مناطق شهری در سال ۱۳۹۵ به قیمت‌‌های ثابت نسبت به دوره مشابه سال قبل ۱۴.۱ درصد کاهش یافته است.
۳- عامل تسهیلات بانکی : بحران شبکه بانکى در طى سالهاى اخیر سبب شده است که بغیر از بانک مسکن بقیه بانک هاى کشور امکان ارائه تسهیلات متناسب با قیمت مسکن را ندارند و بازار مسکن به یک بازار بزرگ خرید نقدى تبدیل شده است و این موضىوع با توجه به قیمت بالاى مسکن از عوامل رکود این بازار است.۴- کاهش قدرت خرید تقاضاکنندگان مسکن طی سال های اخیر.
از پاییز ۱۳۹۲ تا زمستان ۱۳۹۵ عملکرد بخش مسکن نسبت به بازارهای بورس، سکه و ارز دارای نوسانات کمتری بوده، اما در زمستان گذشته نرخ رشد قیمت مسکن ۱۵.۵ درصد پایین‌تر از رشد قیمت سکه قرار داشته است. بررسی عملکرد بخش مسکن نسبت به سه بازار رقیب آن یعنی بورس، سکه و ارز نشان می‌دهد از پاییز ۱۳۹۲ به بعد متوسط قیمت یک مترمربع واحد مسکونی نسبت به نرخ رشد شاخص کل سه بازار رقیب آن از کمترین نوسانات برخوردار بوده، اما همواره پایین تر از تورم نقطه به نقطه قرار داشته است. در این بین بازار بورس دارای بیشترین نوسانات بوده و در زمستان ۱۳۹۵ رشد منفی ۳.۷ درصد را تجربه کرده است.بررسی بازارهای رقیب بخش مسکن در کنار نرخ تورم عمومی نشان می‌دهد در فصل زمستان ۱۳۹۵ نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن، درحالی که نرخ نقطه به نقطه تورم حدود ۱۱ درصد بوده است، نرخ رشد شاخص کل بورس، سکه، ارز و متوسط قیمت یک متر مربع واحد مسکونی به ترتیب برابر با ۳.۷-، ۲۳، ۸.۱ و ۷.۵ درصد بوده است.بيشترین رشد سالانه قیمت مسکن، طی ۲۸سال اخیر، در سال ۸۶ رخ داد که در آن، میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران ۸۰٫۴ درصد جهش کرد. در مقابل، «کمترین رشد میانگین ۴ سال قیمت مسکن»، طی عمر ۴ ساله هر یک از ۷ دولت‏، مربوط به دولت یازدهم بوده است که علت آن به در امان بودن بازار ملک از متغیرهای درونی و بیرونی نوسان‏ زا و ملتهب‏ کننده قیمت طی سال‏های ۹۲ تا ۹۶ مربوط می‏ شود.
نتیجه گیری :
شرایط بازار مسکن به گونه ای است که نمى توان امکان خروج بازار مسکن از رکودى که در آن گرفتار است را متصور بود و به نظرمى رسد طبق مشاهدات و اظهار نظرهای گوناگون تا یکسال آتی افزایش قیمت مسکن در بازه صفر تا ده درصد در نوسان باشد.از سویی روند معاملات با افزایش قدرت خرید مصرف کنندگان و افزایش تعداد مصرف کنندگان تسهیلات مسکن تنها در خصوص واحدهای زیر ۸۰ متر رونق یابد.


دیدگاه‌ها(۰)